מסלולי משכנתא: פריים, קבועה, משתנה וצמודה

מה זה מסלול משכנתא

מסלול הוא חלק מהמשכנתא עם כללים משלו: איך נקבעת הריבית, מתי היא יכולה להשתנות, והאם היתרה צמודה למדד. את המשכנתא מחלקים לכמה מסלולים, והחלוקה נקראת תמהיל.

שתי שאלות מגדירות כל מסלול:

• קבועה או משתנה? ריבית קבועה לא משתנה עד סוף ההלוואה. ריבית משתנה מתעדכנת כל תקופה.
• צמודה או לא צמודה? במסלול צמוד, היתרה עולה ויורדת עם מדד המחירים לצרכן. במסלול לא צמוד, היתרה בשקלים.

פריים

הריבית במסלול הפריים היא ריבית הפריים (ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%), פחות או יותר מרווח שקובע הבנק. המרווח נשאר קבוע לאורך ההלוואה, ורק הפריים זז.

• גמישות: אין עמלת היוון בפירעון מוקדם, כי הריבית יכולה להשתנות בכל חודש. משלמים רק עמלה תפעולית, ועמלה של 0.1% אם לא נתתם הודעה מוקדמת של עשרה ימים.
• סיכון: כשבנק ישראל מעלה את הריבית, ההחזר החודשי עולה מיד.
• ריבית ממוצעת באוגוסט 2026: 4.44%.

ריבית קבועה לא צמודה

ההחזר החודשי ידוע מראש עד סוף ההלוואה, בשקלים. אין הפתעות מהמדד ואין הפתעות מבנק ישראל.

• גמישות: נמוכה. אם הריבית הממוצעת בשוק יורדת מתחת לריבית בחוזה, פירעון מוקדם כרוך בעמלת היוון.
• סיכון: אתם נעולים על הריבית. אם הריבית בשוק יורדת, לא תרוויחו מזה בלי לשלם עמלה.
• ריבית ממוצעת באוגוסט 2026: 4.62%, בדרך כלל הגבוהה מבין המסלולים.

ריבית קבועה צמודה למדד

הריבית קבועה, אבל היתרה צמודה למדד המחירים לצרכן. כשיש אינפלציה, היתרה וההחזר החודשי עולים.

• השפעה על היתרה: בשנים הראשונות היתרה יכולה אפילו לעלות, אם האינפלציה גבוהה מהקרן שאתם מחזירים.
• עמלת פירעון: עמלת היוון כמו בקבועה לא צמודה. נוסף עליה, בפירעון בין ה־1 ל־15 בחודש הבנק רשאי לגבות עמלה לפי מחצית השינוי הממוצע במדד ב־12 המדדים האחרונים.
• ריבית ממוצעת באוגוסט 2026: 3.29%, ריאלית, לפני המדד.

ריבית משתנה (כל 5 שנים)

הריבית קבועה לתקופה של 5 שנים, ואז מתעדכנת לפי עוגן שנקבע בחוזה ועוד מרווח קבוע. יש גרסה צמודה וגרסה לא צמודה.

• גמישות: ביום שינוי הריבית אפשר לפרוע רק עם עמלה תפעולית. בין מועדי השינוי, עמלת ההיוון מחושבת רק עד מועד השינוי הבא, ולכן היא בדרך כלל נמוכה מבמסלול קבוע.
• סיכון: ההחזר יכול לעלות בכל נקודת שינוי.
• ריבית ממוצעת באוגוסט 2026: 4.49% לא צמודה ו־3.42% צמודה (ריאלית), בהלוואות שהריבית בהן משתנה בעוד שנתיים עד חמש שנים.

איך בונים תמהיל

בנק ישראל מגביל את החלק בריבית משתנה ל־66.66% מההלוואה לכל היותר. כלומר, לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה (הוראת ניהול בנקאי תקין 329, סעיף 7). פריים נחשב ריבית משתנה.

כשבונים תמהיל, שואלים כמה סיכון אתם יכולים לשאת:

• יותר קבועה לא צמודה: החזר צפוי, ריבית גבוהה יותר.
• יותר פריים: גמישות ופירעון מוקדם זול, אבל חשיפה לשינויי ריבית.
• יותר צמודה: ריבית התחלתית נמוכה, אבל חשיפה לאינפלציה.

דוגמה לתמהיל: שליש קבועה לא צמודה, שליש פריים ושליש משתנה כל 5 שנים. זו דוגמה בלבד, לא המלצה. התמהיל הנכון תלוי בהכנסה, בתוכניות ובסבילות לסיכון.

טבלת השוואה

מסלול	סיכון להחזר	גמישות בפירעון מוקדם	עמלת היוון	ריבית ממוצעת, אוגוסט 2026
פריים	משתנה עם ריבית בנק ישראל	גבוהה	אין	4.44%
קבועה לא צמודה	אין	נמוכה	כשהריבית בשוק ירדה	4.62%
קבועה צמודה	אינפלציה	נמוכה	כשהריבית בשוק ירדה, ועמלת מדד	3.29% + מדד
משתנה כל 5 שנים, לא צמודה	בכל נקודת שינוי	בינונית	עד מועד השינוי הבא	4.49%
משתנה כל 5 שנים, צמודה	בכל נקודת שינוי ואינפלציה	בינונית	עד מועד השינוי הבא	3.42% + מדד

מקור הריביות: בנק ישראל, דוח חודשי על הלוואות לדיור, אוגוסט 2026. הריביות מתעדכנות בכל חודש בעמוד ריבית משכנתא היום.

שאלות נפוצות

איזה מסלול הכי זול? אין תשובה אחת. מסלול צמוד מתחיל בריבית נמוכה, אבל היתרה עולה עם האינפלציה. השוו את סך ההחזר הצפוי, לא רק את הריבית.

אפשר לקחת משכנתא רק בפריים? לא. לפחות שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה.

מה קורה למסלול הפריים כשבנק ישראל משנה ריבית? ההחזר החודשי מתעדכן לפי הפריים החדש. המרווח שקבעתם עם הבנק לא משתנה.

מה זה ריבית ריאלית? ריבית לפני ההצמדה למדד. הריבית בפועל במסלול צמוד היא הריבית הריאלית ועוד האינפלציה.